第三方注不让出款 避坑指南！接地气二手房交易注意事项！看完不被骗！
专业出黑
二手房交易有坑，很多人都都踩坑里了，没有掉坑里的，也曾经在坑边徘徊，我们先来上几个例子~~
A：2020年初，不少群众反映，自己辛苦积攒的购房首付款、定金等款项，被某房产机构占为己有，拒不归还，金额高达215万余元。
B：B某着急购买房子，在没有多家对比的情况下，由于自己一时大意，忘记去多方核实业主放盘的价格，最终让中介趁虚而入，虚报价格，赚取了10万元的差价。
C：某粉丝C君买房，从中介费从3个点砍到了1个点，暗自窃喜，但接下来的费用就厉害了，当跟签完合同交完中介费之后，中介分四次收取了C君的钱，首付资金监管的千分之三服务费和5000的产权代理费；按揭收取5000的金融服务费；贷款金额的1%的按揭服务费；最后办理房产证5000块的过户服务费，不知不觉中交易就多出了好几万。
D:某业主D君过户的时候，被以非资金监管的方式骗取先签合同，先收到1-3成的首付，贷款未下来，又被骗将房屋过户至其名下，在拿这套房子去抵押贷款，致使卖房的业主没有收到剩余的尾款。
这些案例数不胜数，我们在买卖二手房的时候更加的要擦亮双眼，谨防掉入坑里。
我们先来捋一捋买二手房的顺序吧！很多新手小白可能都不太会，如果有朋友有买二手房的打算，请把这张买房顺序图丢给他，让他少走二手房的坑。
步骤一：上网或去中介门店查看房源信息。
步骤二：实地考察看房，确定购房意向（地区、社区等）。
步骤三：看定房屋后，调查房屋产权，与房主商议购房合同细节。
步骤四：签订二手房买卖合同。
步骤五：办理贷款手续（不需要贷款的可以忽略此步骤）、支付首付款。
步骤六：产权（房产、地产）过户。
步骤七：领取房产证，每月还贷。
第一步：找房源，别大意
我们都知道，考试之前要复习要找资料吧，那么买房子的时候，肯定要三思而后行，别一顿忽悠就买了，我们还是要做足功课的，首先我们的房源从哪里来的，不管是从某各大房产网站还是朋友那里得知，还是某中介的推介的笋盘，我们都是要仔细甄别的。
买二手房子，我们要明确自己的目标，我们的预算是多少，能买多大的房子，买来的房子是自住的还是投资的，想把房子买在哪里，这些我们都应当非常非常非常的清楚。
步骤二：实地考察看房，确定购房意向（地区、社区等）。
当你在网上找的合适的房源时，那就可以开始预约看房了，当然，如果你没有上网查询的习惯，也可以去线下的二手房实体门店进行咨询
当你看完某一套房子，非常喜欢时，我建议不要马上就交定金啥的，最好是再继多看几套进行对比，因为二手房，看得越多，你就越有鉴别笋盘的能力，毕竟笋不笋都是靠对比出来的。
如果对比后，还是觉得某一套好，那你就可去把价格，楼龄，学位，需要缴纳多少税费问清楚，然后再去到那套房附近的其他中介门店看看，看看别人有没有挂出这套房源，价格是不是一样？
购房者在买房时，需要依据自己的资金选定购房区域，因为许多区域的房价会很高，看了也白看，所以直接把买不起看不上的区域先干掉，在选定区域后，可以直接去找房产中介门店看房。总结：买房一定要实地看，一切以实物为准，照片啥都不是，主要从小区环境、地理位置、周边配套、户型好坏入手。在门店上看房后，别忘了在网上了解下小区其他房源的价格，以免买到高价房。
而且一定要选择不同时间再次看房。
对于比较中意的房子，即将纳入最后抉择之前，一定要选择一个与上次不同的时间来看一次房。因为第一次看房重点是放在房屋内部格局和楼层装修上，第二次则要放在白天采光如何，白天晚上噪音如何，小区下班后停车如何，夜晚门卫安保如何，楼下是否有变电站垃圾站等重大负面设施等等。只看一次房就出手的90%都会被坑，看房肯定要不同的时段来看。除了选择晴天的时候看房，也可以在下雨天的时候再去考察下，看是否有些会趁着雨天偷排的情况。之前就是有遇到过的，不过一万就怕万一。
选定房子之前，务必询问邻居及保安房屋过往情况。
在你最终确定要买的那一刻，请别着急，还是要去跟周围的邻居打探消息，买房子的两大风险之一“凶宅”。虽然很少人有这个运气碰到，但是一旦让你撞上，则是一辈子的事。千万不可大意和怀有侥幸心理。之后某粉丝就是买到了凶宅，入住之后邻居才说的，你说你敢不敢住，虽然不可迷信，但是这种事情搁自己身上那就不是迷信不迷信的问题，因为花了几百万买到这样子的房子，那肯定会揪心，而且肯定很难二次出手。
学区房要在区教育局网站上查询，如果是为了小孩子上学而买的房子，就更加建议在教育局的网上查询这些信息了，因为很多情况下，你小区是否对口这家小学不一定，因为每年放出来的招生的范围都不同的，这个肯定要仔细的搞清楚，别一味的听中介的，要不到时候你小孩子就上不了学区房了。还有就是一个人户一致的情况，看前业主是否有占用名额，如果要立马读书的这个影响是非常的大，如果用掉了，是哪年用掉的，等到你孩子入学是否已超过5年。
步骤三：看定房屋后，调查房屋产权，与房主商议购房合同细节。
没有查册的二手房交易，危险指数高达99%！待查册核实交易房屋权属情况后，再行支付定金！
所说的“查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
如果系查询个人名下，房屋的套数的话，就可以去广州市任意一个房地产交易登记中心（或者叫房地产管理所）办理。查册一般都比较快，可以自助打印也可以去柜台窗口办理。如果小孩只有出生证明，那就只能去柜台窗口办理查册；一般情况下 ，查册是要求家庭成员信息打印到一张A4纸上。
注意，不动产权证书上虽然没显示抵押，但是也有可能在抵押！二手房买卖最重要是看不动产证，不过随着交易登记的种种新规实施，不动产证该怎样看也成了一个难点。根据广州市不动产登记中心最新发布的规定，自2019年2月22日起，广州市取消在不动产权证书上打印加注抵押、注销抵押等他项权利情况和办理信息。所以一定要结合查册表才可以看出来。
步骤四：签订二手房买卖合同
我们在签订合同之前一定要砍价，砍价，砍价呀，同志们！
要不就会出现之前的案例中一样，被坑了10万块的差价了，我们不管业主报价如何，我们可以来个10-15%的砍价，如果业主不愿意，我们在斡旋，反正能少就少点，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。
其次，砍中介费也是需要的，但是坎完中介费之后，别忘了案例C君的例子，后面的各项都被收费了，这个你要跟中介明确清楚的，最好就要录个音啥的，保障自己合法权利。目前市面上，大多数中介都要求收取2%的中介费，链家更是要2.5%左右（包含按揭、评估费）。但楼市不好的情况下，小中介最低能谈到1%（不包含评估费、按揭费），就看自己的砍价能力了。
还要提醒大家一句，很多中介在约上你和卖家签合同的时候，就会让你把中介费一次性直接给了，千万别同意，犀牛评宅建议是先给50%，等过户办理完后再给剩下的50%，不然，很多中介在收完前后，服务态度和积极性会大打折扣。
完成这些操作之后可以签署购房合同并交定金，同时24小时内签署网签合同。
合同约定主要产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。（签合同当天搞定）
1、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。定金具有法律效应，具有担保债的履行的作用，按照法律规定，定金数额不超过主合同标的额的20％，如果给付定金方不履约，无权要求返回；收受定金方不履约，双倍返还。
2、订金指的是房屋买卖双方有意交易房屋，房屋买卖意向初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金不同于定金，订金视作预付款，没有法律效应，不具有担保债的履行的作用。在合同正常履行的情况下，订金成为价款的一部分。在合同未能履行的情况下，不管哪方违约，订金原数返回。
注意事项
定金：
1.定金一般交给业主，不可退。注意是“定”金，不要写“订”金哈。这个是对双方的约束哈。2..如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。
签合同：
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
4.如果对方是已婚的，婚内财产的话，即使房本上没有配偶的名字，也一定要取得配偶的同意的，这一点千万要注意。要写个证明，让卖家配偶签字。
5.记得在中介那里签署了合同之后，一定要尽快推进去网签，只有网签了后，才能保障自己利益，防止一房多卖。
步骤五：办理贷款手续（不需要贷款的可以忽略此步骤）、支付首付款。
1.评估
银行会指定评估公司对所购房产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
2.赎楼（卖家）
不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家不动产权证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。
因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。
同样的道理，如果市场处于卖家市场，买家没有多少商量的余地，有时也只能自行承担风险，由买家赎楼，此时就要对卖家的职业、性格、资金实力、家庭背景等做一定的了解。
3.涂销和递件（卖家）
涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。涂销和递件最好同时申请，可节约时间。
4.签署申请贷款合同、办理按揭
房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。（视情况而定，5个工作日至1个半月不等）
1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。
2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
5.获得银行同贷书、签署 贷款合同
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。（1个工作日）部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
6.付首期及资金监管
一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局要求最好使用银行资金托管。该步骤可根据当地情况，买卖双方协商而定。（1个工作日）
a.出于公平考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时，在放款书上先签字，放款时双方便不需要亲自到银行，也能避免买家不配合给卖家带来困扰。买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
b.购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。
c.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。事实上，很多卖家不同意做资金监管，这就要买家去承担更大的风险。
步骤六：产权（房产、地产）过户。
等我们把合同签订了，也把相关的手续搞得差不多了，我们就要考虑到过户的问题了。但是业主别犯D君的错误了。
在过户期间买家需要注意哪些事情呢？
第一，注意签署合同的人是否是出卖人。
第二，注意出卖人是否有配偶，配偶是否签字同意出售房屋（虽然法律保护第三方的权利，但是为了保险期间，在二手房交易中，都希望这个房子是卖家夫妻双方共同同意的，而不是一方欺瞒的情况下进行的，要不后续的麻烦事会不断不断的）
第三，注意房屋的产权性质。比如，经济适用房、两限房未满5年出售的，即便签署了卖卖合同，也是无效的。比如，央产房，就要注意是否存在面积超标款，以及这个款项谁来承担。
第四，注意签署的合同，房屋的户型、朝向、面积、学区等，合同里尽量都写清楚。
第五，注意对小区的配套以及小区周边环境要充分了解，比如房屋周围是否有垃圾场、变电站、病毒疾病处理中心等。
第六，一定要注意房子上的户口是否迁走了，要不真的很影响自己落户的，特别还是小孩子要读书的情况下
第七，注意房屋是否有抵押的情况。
第八，注意房屋是否有承租人，因为承租人是有法定的优先购买权。
第九，一切以合同为依据，别相信口头约定
现在实际操作下来二手房交易的费用只有两块，一个是房屋买卖所产生的费用，另一个就是向国家缴纳的相关税费。如果卖方是满五唯一，那就全免税了~如下图就瞬间明白了
步骤七：领取房产证，每月还贷。
我们还要了解我们使用哪种方式的贷款是最划算的。不懂的我们可以看下以下的表格
公积金贷款可以参考的标准：
购房者的个人征信也是银行非常看重的，如果说借款人没有良好的信用记录，那么想要贷款购买二手房就会有一定的难度。按照规定，若近两年内个人连续逾期三次或累计逾期六次，贷款申请都将被拒，就算不是很严重的，贷款额度也会很低，大家在平日里不管是使用信用卡消费，还是偿还贷款，都应养成良好的还款习惯。
而且我们在买房的时候一定要先查询下自己的征信情况是如何的，别因为征信问题到最后贷款不了，然后又买不了房，白白损失了定金。
而且我们贷款买房还是要提供相应的流水证明的。
收入证明:收入达到月供的两倍,直接公司开个收入证明就好
如达不到月供的2倍,私企一般情况下公司都会通融开多一点的收入证明,如果一方的收入证明达不到月供的2倍,银行是认可加上夫妻或者父母担保的收入来计算的;
国企事业单位的,一般情况下收入证明是不让多开的,那就自己再开一份兼职收入,
收入证明符合要求了,接下来要注意自己的流水是否跟月供想匹配,银行流水一般要求是月供的1.5倍到2倍;
银行流水可以达到月供要求了,直接拿身份证在自动柜员机上打印流水;
如果自己的银行流水是不符合要求的,请买房前提前半年做流水,申请贷款银行是要求打印最近半年的流水记录的
买房本就是一件很困难的事情，尤其是买二手房。在买房之路上，不知有多少人被骗过，结果就再也不想买房了！一朝被蛇咬十年怕井绳，我们要越战越勇，当然我们还是要提前掌握一些技巧。
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